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Sicherungsmöglichkeiten beim Kauf und Verkauf von Immobilien auf Rentenbasis

Selbstverständlich haben Sie als Verkäufer ein berechtigtes Sicherheitsbedürfnis in Bezug auf Ihre Rentenzahlungen und in Bezug auf Sicherung ihrer Ansprüche im Fall von auftretenden Problemen im Laufe der beträchtlichen Laufzeit.

BGBDie Rente wird als Reallast in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Reallast ist im Bürgerlichem Gesetzbuch in den § 1105 bis 1112 geregelt. Diese Eintragung sichert dem Berechtigten entsprechend wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück.
§1105 (1) BGB lautet:
„Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstücke zu entrichten sind (Reallast).“

Der jeweilige Grundstückseigentümer haftet einem Rentenberechtigten nicht nur mit dem belasteten Grundstück, sondern auch persönlich .


§ 1108 (1) BGB:
„Der Eigentümer haftet für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen auch persönlich, soweit nicht ein anderes bestimmt ist.“

Wichtig ist auch § 1108 (2):
„Wird das Grundstück geteilt, so haften die Eigentümer der einzelnen Teile als Gesamtschuldner.“ Der Käufer kann also nicht die Reallast umgehen, indem er das Grundstück teilt und an Strohmänner verkauft.

Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel steht der Eintragung der Rente als Reallast im Grundbuch nicht entgegen.

Die Verpflichtung zur Zahlung der Rente gilt für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks weiter. Bei einem eventuellen Weiterverkauf des Grundstücks muß dann der Wert dieser Verpflichtung, mit der dann noch verbleibenden Lebenserwartung des oder der Rentenberechtigten, im Verkaufspreis berücksichtigt werden, denn der neue Eigentümer muß die Verpflichtung zur Fortsetzung der Rentenzahlung übernehmen.

Eine vereinbarte Mindestdauer kann per Reallast nur vertraglich geregelt werden, wenn die potentiellen Erben bereits bekannt sind.

Rang im Grundbuch

Alle Eintragungen in den Abteilungen II und III des Grundbuches einer Immobilie stehen in einem bestimmten Rangverhältnis zueinander. Je besser der Rang, desto besser ist die Befriedigung der Ansprüche im Fall einer Zwangsversteigerung. Der erstrangige Gläubiger wird bis zur vollen Höhe der Forderung ausgezahlt, dann erst folgt der zweitrangige Gläubiger etc.

Ihre Reallast sollte grundsätzlich immer erstrangig, also vor eventuellen Grundschulden und Hypotheken zugunsten von Kreditgläubigern, im Grundbuches eingetragen sein. Die erstrangige Absicherung schützt Sie vor dem Verlust Ihrer Rechte am besten.

Rückübertragung

Im Kaufvertrag können Sie sich vom Käufer für bestimmte Fälle, z.B. für den Fall, dass der Käufer mit den Zahlungen zwei Monate im Verzug ist, ein Rückübertragungsrecht durch die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 BGB einräumen lassen.

Im Falle der Rückübertragung müßten Sie dann allerdings die erhaltenen Rentenzahlungen zurückerstatten, soweit diese nicht durch die bisherige Nutzung der Immobilie durch den Käufer, entsprechend vertraglicher Vereinbarung, ausgeglichen wurden.

Inflationssicherung

Die Kaufkraft der Rente soll gesichert sein. Die automatische Anpassung kann im Kaufvertrag zu Ihrer Sicherheit vereinbart werden. Die Wertsicherung erfolgt über eine Vertragsklausel, in der genau beschrieben wird, unter welchen Bedingungen eine Inflationsanpassung der Rente erfolgt.

Die Klausel muß in beiden Richtungen wirksam sein, d.h. auch ein eventueller Preisrückgang würde sich auf Ihre Rente entsprechend auswirken.

Die Preisindizes werden in Punkten gemessen. Es gibt verschiedene Basisjahre, die „= 100“ gesetzt werden. Wählen Sie das neueste Basisjahr.

Ihre Rente soll sich parallel zum Preisindex für die Lebenshaltung verändern. Um dauernde Neuberechnungen zu vermeiden, kann vereinbart werden, das die Rente dann um den Inflationssatz erhöht oder um den Preisrückgang gesenkt wird, wenn sich der Preisindex um 5 % oder 10 % gegenüber dem Stand bei der letzten Veränderung erhöht oder entsprechend sinkt.

Immobilienverrentung : Welche Rente passt für Sie ?

Unter Renten sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen in einer bestimmten Höhe auf eine vereinbarte Dauer (Laufzeit) zu verstehen.

Es wird unterschieden zwischen Zeitrenten und Leibrenten.

Die Rentenmodelle sind in Kombination mit einer Einmalzahlung möglich. Sie müssen also nicht den gesamten Kaufpreis in eine Rente umwandeln, sondern können mit dem Geschäftspartner ausmachen, dass er einen Teil des Preises in einer Summe, sofort oder später, bezahlt.


Zeitrenten

Zeitrenten sind wiederkehrende Zahlungen an eine oder mehrere Personen, die nicht vom Leben eines Menschen abhängig sind, sondern für die Dauer einer vorher genau festgelegten Laufzeit zu zahlen sind. Zeitrenten haben Ähnlichkeit mit Kaufpreisraten. Ihnen fehlt der Wagnischarakter, der für Leibrenten typisch ist.

Der Grundgedanke eines Immobilienverkaufs auf Zeitrente ist, dass der Verkäufer oder die sonstigen Rentenempfänger ein zusätzliches regelmäßiges Einkommen erhalten. Sterben die im Kaufvertrag genannten Zahlungsempfänger vor dem Ablauf der Zeitrente, so geht die Zahlung auf die Erben über.

Leibrenten sind Renten, die von der Lebensdauer einer oder mehrerer Personen („verbundene Leibrenten“) abhängig sind. Es handelt sich um eine regelmäßige Leistung in gleicher Höhe aufgrund eines schriftlichen Vertrages. Dem Begriff „in gleicher Höhe“ steht aber nicht entgegen, dass die Leibrente entsprechend einer vertraglichen Bindung an einen Lebenshaltungskostenindex in der Höhe angepaßt wird.


 

Schema Zeitrente


Leibrenten

Leibrenten sind Renten, die von der Lebensdauer einer oder mehrerer Personen („verbundene Leibrenten“) abhängig sind. Es handelt sich um eine regelmäßige Leistung in gleicher Höhe aufgrund eines schriftlichen Vertrages. Dem Begriff „in gleicher Höhe“ steht aber nicht entgegen, dass die Leibrente entsprechend einer vertraglichen Bindung an einen Lebenshaltungskostenindex in der Höhe angepaßt wird.

Gesetzliches ist über die Leibrente im Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) §§ 759 bis 761 vermerkt.

Die Zahlung der Leibrente wird nach dem Tode der Berechtigten eingestellt. An die Erben der verstorbenen Rentenbezieher wird keine Zahlung geleistet.


Verbundene Leibrenten

Verbundene Leibrenten (oder kurz: Verbindungsrenten) sind Leibrenten, die vom Leben mehrerer Personen abhängen.

Typisch sind Rentenzahlungen an ein Ehepaar bis zum Tod des letzt versterbenden Partners.

Es ist aber auch möglich andere Varianten zu vereinbaren, wie z.B.

+ Zahlung bis zum Tod des ersten Partners
+ Rente ab dem Tod des ersten Partners
+ Herabsetzung der Rentenhöhe ab dem Tod des Erstversterbenden

Verbundene Leibrenten können nicht nur auf das Leben von Ehepaaren bezogen werden, sondern können auch vom Leben von Geschwistern, vom Leben Elternteil und Kind oder von einer anderen Personenmehrheit abhängen.

Wohnrecht im verkauften Haus

Es gibt zwei Möglichkeiten beim Verkauf auf Rentenbasis:

Erstens das Modell, bei dem die Immobilie für die neue Nutzung vom bisherigen Eigentümer und nunmehrigen Rentenberechtigten sofort oder zu einem absehbaren Zeitpunkt, z.B. nach zwei Jahren, freigemacht wird.

Zweitens die Möglichkeit, dass der alte Eigentümer der Nutzungsberechtigte bleibt, also weiterhin das Wohnrecht an der Immobilie oder an seiner Wohnung innerhalb des Hauses hat, aber das Eigentum gegen eine Rente abtritt.

Das Wohnrecht kann bis zum Lebensende oder bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder über eine bestimmte Zeitdauer (z.B. 10 Jahre) vereinbart werden.

Sie bleiben im Einfamilienhaus oder in Ihrer Eigentumswohnung wohnen, erhalten aber sofort eine Zahlung oder eine Leib- oder Zeitrente. Die Immobilie geht dafür zwar sofort auf einen neuen Eigentümer über, aber Sie sind durch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht gesichert.

Der Wert der Immobilie, der Kaufpreis und eine entsprechende Rentenzahlung werden durch das Wohnrecht allerdings erheblich gemindert.

Dafür bleibt für Sie die Wohnsituation unverändert. Zusätzlich erhalten Sie die Gegenleistung aus dem Verkauf des Eigentums an der Immobilie.

Warum Immobilien auf Rentenbasis kaufen ?

Warum sollten Sie auf den Gedanken kommen, eine Immobilie gegen eine Rente, insbesondere gegen Zahlung einer Leibrente, zu kaufen?

Ein wichtiger Vorteil für Sie: Das übliche Eigenkapital in Höhe von 20 % des Beleihungswertes muß zum Renten-Kauf nicht vorhanden sein, es sei denn, es wird eine Einmalzahlung vereinbart. Diese Einmalzahlung kann aber je nach Vereinbarung auch nur 5 % oder 10 % des Kaufpreises betragen.

Sie können sich sofort Eigentum schaffen ohne jahrelange Ansparzeit bei Bausparkassen, ohne lange Vergleiche von Hypothekenzinsen und Nebenkosten und ohne Kosten für Provisionen der Vermittler, die aus Ihrer Zahlung zuerst getätigt werden.

Sie bekommen vom Verkäufer einen günstigen Zins eingeräumt und zahlen keine Banknebenkosten.

 

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Für jüngere Menschen (25-35 Jahre) ist interessant: Sie können in jüngeren Jahren als sonst kaufen. Das hat folgende Vorteile: Sie nehmen die Wertsteigerung der Immobilie ab dem Kauf mit. Wenn Sie 10 Jahre sparen, werden während dessen auch die Immobilienpreise, besonders der Grundstücksanteil, teurer. Sie laufen den Preisen hinterher und zahlen in 10 Jahren weitaus mehr als heute.Sie können Ihre Energie sofort in die Renovierung einer Immobilie stecken und durch Eigenleistung bei Renovierung und Ausbau den Wert steigern.

Für Menschen im mittleren Lebensalter (Altersstufen ca. von 45 bis 55 Jahren) ist interessant: Wenn Sie bisher kein Eigenkapital ansparen konnten oder wenn Sie durch Scheidung oder andere finanzielle oder persönliche Schicksalsschläge Ihr bisher erschaffenes Lebenswerk verloren haben, können Sie auf Rentenbasis eine Immobilie erwerben, zu einem Zeitpunkt, an dem eine Bankfinanzierung, zumindest mit 1 oder 2 % Tilgung, nach den üblichen Kriterien nicht mehr gewährt wird, weil Sie die Hypothek vor Ihrem Rentenalter nicht zurückzahlen könnten.

Ohne viel Eigenkapital, aber mit regelmäßigen Einkommen und festem persönlichen Fundament, können Sie durch den Rentenkauf auf Leibrenten- oder Zeitrentenbasis (wieder) Eigentum schaffen.

Mit 50 Jahren können Sie ein Haus auf Leibrente von einer 75-jährigen Person kaufen, wenn Ihre weiteren Einnahmen gesichert sind.

Die Zeitrente ist in diesem Zusammenhang auch sinnvoll. Eine Zeitrente ist eine Finanzierung mit sehr hoher Tilgung. Dadurch wird der Kaufpreis z.B. in 10 oder 15 Jahren gezahlt.

Kauf auf Leibrentenbasis als Geldanlage

Natürlich ist der Kauf gegen eine Leibrente auch für reine Investoren ohne Absicht der Eigennutzung geeignet. Das gilt nicht nur für typische Renditeobjekte, sondern in diesem Fall besonders auch für Einfamilienhäuser. Sie kaufen ein Haus auf Leibrentenbasis und verkaufen es nach dem Tod des Verkäufers. In diesem Fall ist es auch für Sie sinnvoll, wenn der Verkäufer als Nutzungsberechtigter weiterhin in dem Haus wohnt, da dadurch die Leibrente stark reduziert wird. Die Spekulation über die Lebenserwartung spielt in diesem Fall natürlich besonders stark hinein, aber das sollte nicht den Kerngedanken des Geschäftes ausmachen. Vielmehr ist die langfristige Perspektive und Investition in die Immobilie interessant.

Wer ist Käufer von Immobilien auf Rentenbasis ?

Junge Familien haben die Zeit und die Energie, um ältere Einfamilienhäuser in Eigenarbeit herzurichten. Ihnen fehlt aber das Eigenkapital zum Kauf ! Bei einem Kauf auf Rentenbasis müssen die Käufer nicht den Umweg über Bausparkassen und Hypothekenfinanzierungen gehen. Mit sehr geringerem Eigenkapital (für die Kaufnebenkosten wie z.B. Grunderwerbssteuer, Notar) aber gutem regelmäßigen Einkommen können junge berufstätige Menschen ohne lange Ansparphase ein Haus erwerben und einziehen.

 

Verkauf auf Rentenbasis



Selbständige Handwerker möchten Mehrfamilienhäuser als Alterssicherung erwerben. Bei Renovierungsstau können die Handwerksfirmen Arbeiten selbst durchführen.

Kapitalanleger und Menschen mit längerer Perspektive wollen für einen günstigen Kaufpreis eine Immobilie erwerben. Das kann in allen Größenordnungen (Einfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus) zutreffen. Hier ist das Modell möglich, dass Sie bis zum Lebensende in Ihrer Immobilie (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) wohnen bleiben und trotzdem vorher einen Ertrag erzielen.

Warum Immobilien auf Rentenbasis verkaufen ?

Ihr Vorteil als Verkäufer auf Leibrentenbasis

Zweck des Verkaufs: Sie erhalten garantiert bis zum Lebensende eine inflationsgesicherte Rentenzahlung, egal wie lange Sie leben.

Die Verrentung einer Immobilie ist Verzehr des Kapitals und Zins in einem, aber ohne das Risiko, das Ihr Kapital irgendwann in der Zukunft, vielleicht im hohen Alter, aufgezehrt ist.

Die monatliche Rente setzt sich aus den Zinsen (vergleichbar mit dem bisherigen Mietwert der Immobilie) und der Auflösung des Kapitals (also hier des Verkaufs des Immobilieneigentums) zusammen.

Natürlich wird die Leibrente bis zum Tod des oder der Berechtigten gezahlt. Falls Sie die statistische Lebenserwartung überleben, erhalten Sie insgesamt eine den Wert Ihrer Immobilie übertreffende Gegenleistung.

Jede andere Form von Kapitalverzehr brächte die Sorge mit sich, dass irgendwann kein Geld mehr vorhanden ist (und zwar gerade im höheren Alter). Mit der Leibrente können Sie aber sicher sein, eine gegen Inflation gesicherte Zahlung zu erhalten, egal wie alt Sie werden.

Als Eigentümer eines renovierungsbedürftigen älteren Einfamilienhauses finden Sie leichter einen Käufer für diese Art des Immobilienverkaufs, denn die Finanzierung auf Rentenbasis ist für den Käufer ohne Eigenkapital vielleicht die einzige Möglichkeit zum Erwerb. Zustandsmängel kann der Käufer in Eigenleistung beseitigen.

Schema Immobilienverrentung

 

Ihr Vorteil als Verkäufer auf Zeitrentenbasis

Eine Zeitrente hilft Ihnen eine genau festgelegte Zeitspanne (z.B. 10 Jahre) finanziell gesichert zu überbrücken (Eine Zeitrente ist vergleichbar mit Kaufpreisraten).Sie brauchen sich nicht um die Wiederanlage des Kaufpreises zu kümmern.

Die Zeitrente ist verzinst und kann inflationssicher gestaltet werden.Falls Sie vor Ablauf des vereinbarten Zahlungszeitraumes sterben, erhalten Ihre Erben die Zahlung weiter. Sie finden eventuell leichter einen Käufer für Ihre Immobilie. Auch der Käufer, der in Form einer Zeitrente finanziert, braucht kein Eigenkapital und keine Bankfinanzierung berücksichtigen. Wenn Sie ihm einen günstigen Zinssatz gewähren ist für ihn die Finanzierung auch besser als über eine Bank.

Ihrer Rente steht weiterhin der Sachwert „Immobilie“ gegenüber. Die vereinbarte Rente ist gegen Inflation geschützt, sofern die Bindung an einen Lebenshaltungskostenindex vereinbart wird. Die Sicherheit des Immobilienverkäufers auf Rentenbasis ist also der individuelle Vertrag mit fest vereinbarten Leistungen. Natürlich müssen Sie dazu alles richtig gestalten. Dazu soll dieses Buch beitragen.

Verkauf von Renditeobjekten

Eigentümer eines Renditeobjekts (Miethaus, Gewerbegrundstück usw.) können durch Verrentung einen weit höheren Ertrag erzielen, als es aus den normalen Mieterträgen möglich wäre. Der Grund auch hier: Zusätzlich zu den Zinsen (vergleichbar mit den Nettomieteinnahmen) wird der Wert der Immobilie auf Ihre statistische Lebenserwartung verteilt. Sie kassieren in Raten und Sie haben trotzdem die Sicherheit, bis an Ihr Lebensende, egal welches hohe Alter sie erreichen, die Zahlung zu erhalten. Außerdem fällt der Ärger mit Mietern, das Risiko von Leerständen und die Problematik von Renovierungsinvestitionen weg.



Nürnberg Info

90403 Nürnberg

Nürnberg (fränkisch Nämberch) ist eine kreisfreie Stadt im Regierungsbezirk Mittelfranken des Freistaats Bayern. Sie ist mit über 500.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Bayerns. Nürnberg bildet zusammen mit seinen Nachbarstädten Fürth, Erlangen und Schwabach ein Ballungsgebiet, in dem 1,2 Millionen Menschen leben[2] und welches das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Europäischen Metropolregion Nürnberg (3,5 Millionen Einwohner) und Frankens ist.

Quelle und weitere Info: Wikipedia

Stadtdaten Nürnberg

Bundesland: Bayern
Regierungsbezirk: Mittelfranken
Höhe: 309 m ü. NN
Fläche: 186,38 km²
Einwohner: 503.673 (31. Dez. 2009)
Bevölkerungsdichte: 2702 Einwohner je km²
Postleitzahlen: 90402–90491
Vorwahlen: 0911, 09122, 09129
Kfz-Kennzeichen: N
Gemeindeschlüssel: 09 5 64 000
LOCODE: DE NUE
Stadtgliederung: 7 Stadtbezirke
Adresse der Stadtverwaltung: Rathausplatz 2 90403 Nürnberg
Webpräsenz: www.nuernberg.de

Nürnberg ist auf 27 Postleitzahl-Bezirke mit folgenden Namen aufgeteilt:


Nürnberg mit ca. 510.000 Einwohner ist betreffs Gliederung nach Postleitzahlen / Postleitzahlgebieten ein Sonderfall unter allen Großstädten in Deutschland, da mit der führenden 904.. nur ein einziges Postleitzahl-Gebiet (die ersten 3 Stellen der Postleitzahl) eingerichtet wurde.

90402 Lorenz, Mitte
90403 Altstadt und Engere Innenstadt, Mitte, Sebald
90408 Mitte, Nordwestliche Außenstadt
90409 Mitte, Nordwestliche Außenstadt
90419 Mitte, Nordwestliche Außenstadt, West
90425 Nordwestliche Außenstadt, West
90427 Nordwestliche Außenstadt
90429 Mitte, West
90431 Mitte, West, Westliche Außenstadt
90439 Innenstadtgürtel West/Nord/Ost, Mitte, West
90443 Altstadt und Engere Innenstadt, Gibitzenhof, Innenstadtgürtel Süd, Mitte, Süd
90449 West
90451 Süd, West
90453 Süd, West
90455 Königshof, Süd, Weiherhaus, Worzeldorf
90459 Mitte
90461 Mitte, Rangierbahnhof, Süd
90469 Süd, Südöstliche Außenstadt
90471 Südöstliche Außenstad
90473 Südöstliche Außenstad
90475 Ost, Südöstliche Außenstadt
90478 Mitte, Südöstliche Außenstadt
90480 Mitte, Ost, Tiergarten Nürnberg
90482 Mitte, Ost
90489 Mitte
90491 Mitte, Nordwestliche Außenstadt, Ost

Quelle: Wikipedia


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